La legge di conversione del Decreto Salva Casa ha introdotto novità importanti per il settore edilizio in Italia, semplificando le normative esistenti e offrendo nuove opportunità per la regolarizzazione di piccoli interventi edilizi. A completare il quadro, ci sono anche le Linee Guida del Ministero delle Infrastrutture, accompagnate dalle FAQ del Ministero e dalla modulistica unica per tutti i Comuni.

Il provvedimento (Legge 105/2024) si inserisce in un contesto di crescente attenzione alle esigenze abitative, con un occhio di riguardo verso la flessibilità abitativa e la semplificazione burocratica, anche con un ampliamento del concetto di edilizia libera. L’obiettivo principale è quello di facilitare l’accesso a spazi abitativi più economici e la regolarizzazione di situazioni preesistenti nell’ambito dell’edilizia che, fino a oggi, risultavano non conformi. In particolare, si introducono misure che semplificano il recupero di sottotetti, la creazione di micro appartamenti e l’installazione semplificata di vetrate panoramiche, tende bio-climatiche, pompe di calore.

Questi cambiamenti sono pensati per adattare l’offerta abitativa alle nuove esigenze di vita urbana, caratterizzata da una crescente domanda di piccoli spazi efficienti. Vediamo dunque in dettaglio tutte le sanatorie edilizie della Legge 105/2024 Salva Casa per quando riguarda sotto-tetti, micro appartamenti, parti comuni, cambio d’uso, conformità e semplificazioni burocratiche.

Legge 105/2024 Salva Casa e nuove sanatorie

La legge di conversione del Decreto Salva Casa è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale (la n. 175), come Legge 24 luglio 2024, n. 105: attuando gli ultimi correttivi al DL 69/2024 in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.

Le nuove disposizioni sono operative dal 29 luglio 2024, coinvolgendo i piccoli “abusi” edilizi realizzati fino al 24 maggio 2024.

La sanatoria consente infatti di regolarizzare scostamenti minimi nelle dimensioni degli immobili, fino a un massimo del 6% per abitazioni di piccole dimensioni (fino a 60 metri quadrati). Ad esempio, se un’abitazione di 50 metri quadrati presenta un ampliamento non autorizzato di 3 metri quadrati, sarà possibile regolarizzarlo senza incorrere in sanzioni.

Inoltre, il decreto estende a 240 giorni il termine massimo di proroga per la rimozione o la demolizione di interventi abusivi, concedendo più tempo per trovare soluzioni alternative che possano preservare l’edificio.

Norme per sottotetti e micro appartamenti

Una delle novità più rilevanti introdotte dalla legge di conversione del DL Salva Casa riguarda la possibilità di rendere abitabili i sottotetti e la creazione di micro appartamenti.

Il cambiamento è particolarmente significativo per le aree urbane densamente popolate, dove lo spazio è limitato e i costi immobiliari sono elevati. Per esempio, un sottotetto precedentemente non abitabile potrebbe ora essere trasformato in un monolocale.

I monolocali potranno avere una superficie minima di soli 20 metri quadrati, rispetto ai 28 metri quadrati precedentemente richiesti. Per le abitazioni con due occupanti (bilocali), la superficie minima è stata ridotta a 28 metri quadrati.

L’altezza minima dei soffitti è stata abbassata da 270 a 240 centimetri, permettendo una maggiore flessibilità nella progettazione degli spazi interni, purché rispettino i requisiti igienico-sanitari.

Parti comuni slegate dalle unità

Viene anche introdotto il principio di autonomia tra le parti comuni e le proprietà esclusive negli edifici.

Significa che eventuali difformità nelle parti comuni, come ad esempio un locale portineria non a norma, non impediranno ai singoli condomini di effettuare lavori di ristrutturazione nelle proprie unità immobiliari.

Inoltre, le eventuali irregolarità legate allo stabile non impediranno di avere le carte in regola per vendere casa.

Estensione edilizia libera

Il provvedimento amplia significativamente il concetto di edilizia libera, ovvero quei lavori che possono essere realizzati senza la necessità di ottenere permessi o autorizzazioni specifiche.

Questo significa che, ad esempio, l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VePA) anche nei porticati (con alcune eccezioni) o di tende bioclimatiche non richiede più la presentazione di documenti specifici al Comune. L’ampliamento di queste possibilità rende più semplice per i proprietari incrementare il valore della propria casa.

Prefista anche la liberalizzazione di interventi come l’installazione di pompe di calore fino a 12 kW.

Tolleranza per difformità edilizie

Il decreto introduce una maggiore tolleranza per le difformità edilizie, permettendo la regolarizzazione di interventi che non rispettano esattamente i parametri urbanistici stabiliti, a condizione che tali difformità non superino determinate percentuali.

Ad esempio, per un’abitazione di 100 metri quadrati, una difformità del 5% sarebbe accettabile, il che significa che scostamenti di 5 metri quadrati non saranno più considerati irregolari.

Questa maggiore flessibilità è pensata per ridurre il contenzioso edilizio e facilitare la gestione degli immobili, offrendo ai proprietari la possibilità di regolarizzare situazioni che, fino a oggi, avrebbero comportato costose sanzioni o la necessità di demolizioni.

Cambi di destinazione d’uso e doppia conforme

Una delle misure più innovative della Legge Salva Casa è la semplificazione delle procedure per il cambio di destinazione d’uso degli immobili. In passato, ottenere l’autorizzazione per convertire un immobile da uso residenziale a commerciale, o viceversa, poteva essere un processo lungo e complesso.

Con il nuovo quadro normativo, queste procedure sono state semplificate, rendendo più facile per i proprietari adattare i propri immobili alle esigenze del mercato.

Inoltre, si elimina il requisito della “doppia conforme” per sanare abusi minori, semplificando ulteriormente il processo di regolarizzazione.

Questo significa che, per regolarizzare piccoli abusi edilizi, è sufficiente che l’intervento sia conforme alla normativa urbanistica vigente al momento della richiesta di sanatoria, senza la necessità di rispettare le regole in vigore al momento della realizzazione dell’abuso.

Conclusioni

Il Decreto Salva Casa rappresenta un importante passo avanti nella semplificazione delle normative edilizie in Italia.

Le nuove regole offrono ai cittadini maggiore flessibilità e possibilità di regolarizzazione, permettendo di migliorare e valorizzare gli spazi abitativi senza dover affrontare complessi iter burocratici.

Tuttavia, queste misure non sono esenti da critiche: alcune forze politiche e associazioni ritengono che il decreto possa essere visto come un condono edilizio mascherato.

Nonostante ciò, le disposizioni introdotte offrono nuove opportunità per i proprietari di immobili e per chi desidera migliorare la qualità della propria abitazione.

FONTE: PMI.IT

di NOEMI RICCI

23 APRILE 2025 ore 10:49